路面破損沒人修，信箱生銹沒人管……在北京市朝陽區垡頭北里社區，80歲的劉大爺說起小區問題時滿肚子苦水。他多次給物業公司打電話反映問題，可幾乎從來沒有人理會他。

因物業問題而煩心苦悶的不止劉大爺一人?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呓兆咴L北京、天津等地10多個老舊小區發現，車輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動商販隨意出入等問題在老舊小區普遍存在，當前有的老舊小區根本沒有物業管，有的物業公司管得很差。一些居民因物業“服務差”不交費，而一些物業公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

在新一輪老舊小區改造中，補齊物業管理服務短板、完善長效管理機制的呼聲甚高，多地推出相關政策和措施。

多位接受記者采訪的專家指出，從長期來看，居民需要提高對物業服務價值的認識；物業公司需要通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費；相關政府部門則需要督促物業公司提升服務水平，可通過完善獎補機制促使物業管理長期良性運行，讓居民生活更方便、更放心。

小區居民

出現問題沒人管也管不好

“你看這路面，要么缺磚少瓦，要么坑洼不平，我每回出門都得小心翼翼。”1月16日下午，戴著鴨舌帽、身穿藏藍色外套的劉大爺站在垡頭北里社區十六號樓路邊，指著坑坑洼洼的路面對記者說。

針對路面問題，劉大爺已經連續向物業公司反映數月，“每次他們都說知道了，但就是沒見人來修過”。對于物業公司的“不作為”，劉大爺說自己已經司空見慣了，比如5年前他就反映過信箱生銹問題，同樣是多次反映無人理睬。

那時候，小區為了每棟樓收件方便，在各單元樓前放置了信箱。結果因為放在樓層外，每逢下雨天氣，信箱里都會滲水，久而久之生了銹，很難打開信箱門。劉大爺給物業公司打電話，想讓他們把信箱放回樓道里，結果沒人理他。

“很多次，我訂閱的報紙都濕透了，根本無法閱讀。**是大伙把信箱擰下來，安進樓道里。”劉大爺說，像這樣的事還有很多，但物業工作人員一年到頭見不到幾回，有了問題更是求助無門。

家住北京市佳和園新區的王薇(化名)對此深有體會。“夏天一些頂樓住戶家里漏水，小區里部分道路坑坑洼洼，單元門老舊到無法關緊等等，這些問題根本沒人管。”王薇對記者說。

此外還有停車問題。據王薇介紹，雖然小區門口設有升降桿，但平時并不啟用，一些外來車輛進入小區，擠占了小區的車位，使得小區內部車輛經常“無處落腳”；還有一些業主為了自己停車方便，使用各種方法占車位，有用電動車、自行車或三輪車占位的，還有安裝地鎖的。她和鄰居們多次向物業反映這些問題，但至今沒有妥善解決。

記者調查發現，一些老舊小區從無物業到引入物業后，管理運營情況雖然有所改善，但仍然存在困境。隨著居民對物業服務質量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業費成為一些老舊小區的突出矛盾。

前段時間，北京市石景山區一小區居民因收取停車管理費而與物業公司爭論不休。該小區住房為上市交易的房改房，早在2018年，小區原產權單位將水電氣暖、物業管理等責任剝離出來交給物業公司。物業公司接手后，為了緩解小區停車位緊張，便啟動停車收費管理，一個月120元，一年1440元。居民認為，小區原產權單位每年會提供一筆資金，足夠支撐物業搞好服務，因此物業公司不應再向居民另收費用。

物業公司

物業費難收“入不敷出”不好管

對于小區居民的吐槽，物業公司也有苦衷。

北京市某物業公司負責人告訴記者，許多老舊小區剛建時是沒有物業的，也沒有物業費一說，因此在物業公司進駐小區需要收取物業費時，很多居民不愿意交。

“有些業主認為物業就是看個門、掃掃地，還有些業主認為只要不收費用，怎么管理無所謂。”該負責人說，老舊小區本就因基礎設施不完善等容易出問題，平時需要維修花錢的地方很多，有時候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業費還不**能保持運轉，更別提盈利了。

該負責人提到，很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念，這讓部分小區物業管理工作難以持續，“別說提高物業費了，當下的物業費都收不齊，這樣一來又會影響物業服務的質量”。

據天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來，因為缺乏資金，很多物業公司不愿意來、已有的物業公司換不掉，而現有的物業公司服務也因此存在管理能力不足、服務意識和水平差的問題，居民認為自己的需求沒有得到滿足，更不愿意交納物業費，于是形成惡性循環。

“在實際工作中，還存在權屬確定困難的問題。”上述工作人員說，以窨井蓋為例，道路上的窨井蓋出了問題很容易找到負責單位去管理，但老舊小區窨井蓋出問題時，找不到對此負責的相關部門，市政維修資金項目中也找不到這一項。居民最先想到和**能找的只有物業，但物業既沒錢又沒專業隊伍，有時候物業或者居委會能自己幫著解決問題，有些時候就只能放任不管。

專家建議

短期內可由政府提供專項補助

為解決老舊小區物業管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區物業管理模式。

北京市朝陽區探索“國企兜底、先嘗后買”新模式：由政府牽頭成立國有物業服務企業承擔老舊小區物業“兜底”服務，采用“先嘗后買”模式，逐漸實現老舊小區物業管理轉型。

牛王廟南院小區位于北京市朝陽區左家莊街道順源里社區，是20世紀70年代建成的老舊居民小區，是純公房小區的代表。如今，該小區已經形成“政府兜底公共服務、專業服務先嘗后買、物業經費四方共籌”的物業管理模式，居民物業費低，對物業服務的滿意率高，物業費收交率達85%，走出了售后公房小區物業管理的“牛王廟模式”。

天津則致力于打造智慧低碳社區商業模式，向老舊小區居民宣傳物業進駐優勢，提升居民的交費意愿；對于物業公司則實行末位淘汰制，定期更換居民滿意度不高的物業公司。

據天津市南開區學府街道公共管理辦公室主任張偉介紹，針對老舊小區物業管理資金缺乏的情況，街道通過社區消費的升級運營，如提供家政、維修等方式平衡物業管理方收支；同時提供可提供的資源，如將公共建筑屋頂進行屋頂光伏發電等方式獲取低碳節能服務收益。

記者近日來到天津市南開區龍興里小區，看到小區門口24小時都有保安值守，安保設施完善，居民樓防盜門均可安全使用，停車位充足，車輛有序擺放，住宅墻面無明顯墻體脫落，小區路面和樓道干凈整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢問居民，很難想到這是1990年建成的老小區。

“住在這里感覺挺好，有什么事反映到物業那里基本也都能解決，物業對居民生活也比較上心。”正在小區內健身場所鍛煉的老年人說。

近日，住建部等三部門發布《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，提出居民就結合改造工作同步完善小區長效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃。居民對改造后的物業管理模式、交納必要的物業服務費用等，集體協商形成共識并書面(線上)確認的，方可開工改造。

多位受訪的物業企業及部分街道負責人認為，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內政府可以提供一些專項補助；但長期看，還需居民提高對物業服務價值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費，并督促物業公司提升服務水平。

“政府部門可以對物業公司起到監督和促進作用，同時由社區、街道等在物業公司和老舊小區之間進行居中協調、溝通，實現老舊小區‘三基本’服務，即基本保潔、基本綠化、基本養護。同時實行獎補機制，促使物業管理的長期良性運行。”華東政法大學房地產政策法律研究所所長說。

北京瀛和律師事務所物業管理法律事務部主任趙中華則建議，原產權單位在引入物業公司時，可以在協議中設定協助物業公司與業主建立良性關系的條款；可以在前幾年提供**的物業費補貼，也可以提供小區附屬設施改造的資金。

他舉例稱，可由原產權單位與物業公司簽訂“三供一業”協議，約定前3年的物業費、停車費按照梯度補給物業公司，在業主認可物業公司后，物業公司可與業主另簽合同。這種舉措能在**程度上緩解老舊小區物業管理矛盾。

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