物業維修資金：如何避免沉睡和“緊急”濫用

民法典實施后有了“緊急情況”條款 律師：資金的倒查監督機制需健全

電梯故障，屋頂漏水，外墻滲漏，樓體外立面脫落，這些在房屋使用過程中常見的問題都有可能用到物業維修資金；民法典實施以后，對物業維修資金的使用進行了詳細規定。連日來記者在調查中發現，由于使用物業維修資金需要征得2/3以上業主同意，并且申請使用的過程較漫長，不少小區的物業維修資金長期處于“沉睡”狀態，物業管理公司動用物業維修資金對小區進行升級、修繕的積極性不高；而在部分小區，民法典中關于緊急情況下使用維修資金的相關規定也被物業管理方加以“利用”，對小區內的設施進行了維修。

相關專家表示，物業維修資金的使用要做到既順暢、不讓資金在急需使用時陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免資金被濫用，為此要在兩者之間找到平衡；隨著與民法典相配套的《廣州市維修資金管理辦法(征求意見稿)》通過并實施，廣州市物業維修資金的使用將更加規范。

1舊情況：有的物業維修資金長期“沉睡”

記者調查發現，動用物業維修資金要走規定程序，如果業主意見達不成一致，維修往往就會陷入僵局；而對于那些沒有成立業主委員會的小區來說，要使用物業維修資金，物業公司的積極性并不高，小區的物業維修資金因此長期處于“沉睡”狀態。

癥結1：

“2/3以上業主同意”難達成

張勁松是廣州一家物業管理公司的負責人，早在3年前，因為其所在小區有多棟樓的屋頂漏水，小區業主多次提出對天臺漏水問題進行修繕。

經過第三方評估，屋頂漏水修繕費用大約需要70萬元。而該小區的物業管理費用在過去幾年里已經捉襟見肘。張勁松于是提出使用物業維修資金，但過去兩年來，這個方案卻遲遲未能通過，癥結就在于難以湊齊2/3以上業主同意。

為此，物業公司的工作人員要挨家挨戶找人簽字，要么就是找不到業主，即便找到了，也有業主不愿意簽字；還有一部分業主是將自己的房子租給了別人，而租客又不能代替業主簽字。去年張勁松和同事忙了3個月，始終沒有湊齊2/3業主同意，工程只能繼續擱淺。

張勁松說，不少業主對物業維修資金存在誤解，有些業主認為物業維修資金是屬于個人的，還有業主認為物業維修資金應該只用來修小區里的道路、電梯等公共措施，而修繕屋頂的話往往只涉及頂樓部分用戶，與自己無關。該情況僵持到今年一月份，最終只能由相關住戶自籌資金對自家天臺進行簡易的修繕。

張勁松介紹，該小區的物業維修資金還有600萬元可供使用，而要使用這些資金，簽名同意的業主數量需要達到業主總數的2/3以上；湊齊簽字后，物業公司再將物業維修資金申請表和業主簽名一起提交上去，才能進行下一步流程。“我已經記不清上次使用物業維修資金時是什么時候了，現在一有業主提出申請，我就很頭疼。”

癥結2：沒有業委會，

維修資金使用“難上加難”

廣州市祈樂苑小區業主委員會主任冼敏強告訴記者，前些年，該小區物業維修資金基本上處于“沉睡”狀態，已經有很多年沒有較大金額的使用了。其根本原因就在于使用、審批流程復雜，根據該小區的維修資金管理辦法，需要召開業主大會，經2/3以上業主表決同意，過程非常漫長；征得2/3以上業主表決同意后還要公示一個月，然后再向廣州市維修資金管理中心進行申請。根據冼敏強的經驗，哪怕是使用2萬元的金額，前后也需要長達1年時間。所以這些年小區里的很多日常返修都是從小區共有賬戶中支出，物業維修資金基本上沒有動過。

“對于沒有業主委員會的小區，業主想動用物業維修資金更是難上加難。物業管理公司對于使用物業維修資金積極性不高，因為取得‘雙2/3’以上業主表決以及‘雙1/2’以上業主同意通常**困難。而如果**因為手續不齊全，或者被發現存在簽名造假的情況，物業公司往往還要被處罰。”廣州市人大代表、廣東穗恒律師事務所主任林淑菁律師說。

林淑菁所在的律師事務所長期以來從事社區法律服務工作，每年都要參與調解大量與社區群眾密切相關的糾紛，其中關于物業維修資金方面的糾紛占了很大比例。林律師說，像此類物業管理公司不動用物業維修資金解決小區公共安全隱患而被業主投訴的糾紛，她每年都要接待咨詢及參與調解20例以上。在她接手的案例中，就有過業主質疑物業公司偽造了業主簽名想要使用物業維修資金的情況。“沒有業委會把關的話，這中間造假或信息不透明的空間的確比較大，很難甄別出簽名的人中哪些是業主字跡哪些不是。”

記者了解到，我市最近一次披露物業維修資金使用情況是在2019年。數據顯示，2018年全年，來自廣州市**921個小區的24萬名業主共繳存物業專項維修資金19185.01萬元，全年使用物業專項維修資金3358.67萬元。

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新做法：“緊急情況”條款出爐

物業維修資金使用更“任性”

一方面是有小區物業維修資金長期處于“沉睡”狀態，另一方面，隨著民法典的實施，民法典中關于“緊急情況下動用小區物業維修資金”的條款，也被部分物業管理公司加以運用。“部分小區的物業管理公司會憑借‘緊急情況’條款，繞開小區‘雙2/3’業主參與表決突擊使用物業維修資金，這是新情況。”林淑菁同時表示，隨著民法典的實施，的確存在“緊急情況”條款被濫用、小區居民覺得物業維修資金未經正常程序被使用而不滿的情況。過去1年間，她和同事們已經參與調解了十多起類似的案例。

案例1：

住戶質疑修電梯價格偏高 且未經過自己同意

市民劉姨等人反映，其所在小區3號電梯頻繁出現故障，物業管理公司于去年3月申請使用物業維修資金。但最終公布的電梯維修報價偏高，一臺電梯的維保費用達到21萬元，并且維保單位沒有經過公開招標，且在申請使用物業維修資金時沒有經過多數住戶同意。

律師事務所接到調解任務后向該物業管理公司了解情況。對方介紹，3號電梯多次出現停頓、困梯現象，是由于電梯螺旋編碼器出現故障，抱閘及曳引輪也出現機械故障；物業通過上門簽名和電子投票系統相結合的方式收集了住戶意見；至于報價21萬元，則是經過對3家電梯維保機構進行比價后選了價格**的一家，但公示期只有15天。經律師調解，物業管理公司重新將項目預算審價報告和電梯維保比價報告張貼在小區并公示1個月。

案例2：

時間倉促“先斬后奏” 業主質疑物業太“任性”

業主方某等人反映，物業管理公司在未經業主大會同意的情況下，動用了約50萬元物業維修資金對小區外墻排污管進行更新，且只是在事后公示，項目資金使用情況不夠詳細，且未列明資金使用的必要性，這種“先斬后奏”的做法太“任性”。

調解律師在組織座談時了解到，該樓棟外墻排污管在上一年雨季就曾出現過爆裂和滲漏情況，已有部分住戶家中出現滲水，對排污管進行更換已非常迫切，所以最終在未召開業主大會進行表決并經過2/3以上業主同意的情況下，由業主委員會提出使用物業維修資金的申請，并具體由物業管理公司實施。

物業管理方也承認，此次維修的確時間倉促，程序上有所疏漏。經過調解，最終在小區顯著位置張貼致歉信，并對資金使用詳細情況進行公示；同時召開業主大會，對小區共有資金使用管理辦法進行修改。

案例3：

業主認為“不夠緊急” “修他人屋頂卻讓自己買單”不妥

60歲的市民朱某表示，其所在小區物業管理公司在未經自己同意的情況下，以小區天臺滲漏為由申請緊急使用物業維修資金。他認為部分樓棟屋頂出現漏水不屬于影響到小區公共區域的情況，也不夠“緊急”，并且維修他人屋頂卻讓自己買單，他覺得不妥。

調解團隊走訪了解到，該小區至少有4棟樓的樓頂因為年久失修而出現漏水，給頂層住戶日常生活帶來很大影響。經向朱某解釋，小區其他樓棟的屋頂雖然受影響的是特定住戶，但卻屬于小區公共區域，出現屋頂滲漏，符合民法典中“緊急情況下使用公共維修資金”的情況，且有第三方機構提交的鑒定報告。換言之，如果朱某居住的樓頂出現滲漏或外墻脫落，同樣可以申請使用物業維修資金。經過耐心調解，消除了朱某的誤解。

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